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Un análisis, de principio a veredicto
Suelte el PDF, confirme el precio contra los comparables, lea el scorecard. Las horas nunca fueron el criterio; eran la copia.
Análisis de riesgo para promotores inmobiliarios, y para los inversores que hay detrás
El análisis de riesgo de una operación, de principio a fin. Del PDF del arquitecto a la respuesta al inversor.
Averu resuelve cada paso mecánico y deja cada juicio en tus manos. Dos fases automáticas, una decisión humana en medio.
Soy promotor
Leer el edificio, ponerlo a precio de mercado, obtener el veredicto, levantar el capital. Cada número calculado, citado y correcto.
Soy inversorOperaciones elegidas a dedo por promotores que le quieren a bordo. Primero un teaser de una página, después el plan de negocio completo tras su firma online, y su respuesta en un toque.
El problema
Un analista estudia cerca de doscientos edificios en un año para comprar cinco.
Cada uno son cuatro o cinco horas en Excel, y luego una presentación. El juicio que decide la operación es real, pero queda enterrado bajo horas de copiar un PDF en las celdas, colocar a mano sesenta y tantas fórmulas de flujo de caja y reconstruir las mismas tablas por quinta vez.
Vive en un solo archivo.
Todo el método reside en un libro de cálculo que solo su autor entiende del todo. Cuando no está, el trabajo espera en una bandeja de entrada.
Se rompe en silencio.
Una referencia de celda equivocada y el flujo de caja queda mal, sin nada en pantalla que te lo advierta.
No hay árbitro.
Nada contrasta el archivo con lo que el banco pagó realmente. Un desajuste debería ser una señal, no una sorpresa.
Qué cambia en su empresa
Más edificios analizados, los correctos comprados, el dinero levantado más rápido.
El método sigue siendo suyo. Lo que desaparece es la semana mecánica entre un PDF en la bandeja de entrada y un número que firmaría: copiar, colocar fórmulas, rehacer tablas, la presentación. Esto es lo que vale, en los números que nos dio el analista de un promotor.
×3
Edificios que puede mirar
El mismo analista, la misma semana, el triple de operaciones analizadas. Deja de decir no a un vistazo por falta de tiempo.
5 de 200
Los cinco correctos
Con un precio resuelto para su objetivo y una prueba de estrés en cada operación, los cinco que compra son los que superan el listón, y los que descarta, los descarta pronto.
1 enlace
De la presentación al interés firmado
Publique una vez. Cada inversor recibe un enlace privado, un teaser, el plan completo tras su firma y un botón para decir sí. Su barra de financiación se llena mientras usted está en la siguiente operación.
1 lugar
Operación, captación y obra
El plan que ganó la operación es el plan con el que se gestiona el proyecto: facturas, disposiciones, plan contra real. Un solo conjunto de números desde el primer vistazo hasta el último piso vendido.
Ilustrativo, a partir de la descripción del trabajo de un promotor piloto: cerca de doscientos edificios al año para comprar cinco, cuatro o cinco horas cada uno en una hoja de cálculo, luego una presentación.
El método
Dos fases automáticas, una decisión humana en medio.
El mismo análisis de riesgo que ya haces: leer, decidir, valorar, captar capital. Con cada paso mecánico resuelto por ti y cada juicio todavía en tus manos.
01
Lee el edificio.
Suelta el PDF del arquitecto. Lee cada unidad en segundo plano, cita de dónde salió cada número y señala todo aquello de lo que no está segura. Señala, nunca adivina. La hora que antes dedicabas a reteclear queda hecha antes de que mires.
02
Tú tomas la única decisión.
El precio. Captura anuncios comparables reales directamente del portal, los números, nunca las fotos, y los cuartiles se construyen solos, de modo que tu precio por metro cuadrado se apoya en evidencia. Cada supuesto oculto se convierte en un control etiquetado, sellado con su fuente.
03
Valora la operación.
El flujo de caja mensual se construye solo a partir de patrones en lenguaje llano, en lugar de sesenta y tres fórmulas colocadas a mano. El cuadro de mando resuelve por precio, muestra cuánto puedes equivocarte y seguir a salvo, y presenta la rentabilidad antes y después del banco una junto a otra.
04
Captas capital sobre ella.
Publique la vista que elija: un teaser con los retornos y el importe, o el plan completo tras un compromiso firmado. Cada inversor recibe un enlace privado, una barra de financiación muestra el interés indicativo y los compromisos verificados, y cuando gana, el plan se congela en un proyecto gestionado.
05
Construye.
Gane, y el plan se congela en el proyecto. Las facturas se leen y se contabilizan en el capítulo y mes correctos, el flujo de caja muestra plan contra real, la disposición del banco se calcula con la regla del propio banco, y los inversores siguen la obra con los mismos números que firmaron.
El número del que depende la operación
Todo se reduce a una sola línea.
No el beneficio de portada del proyecto, sino lo que quien firma el cheque aporta, recupera y conserva. Detallado, y auditable hasta la última línea del P&L.
Aportas€4,5Mcapital propio
Recuperas€7,4Muna vez devuelto el banco
Conservas€2,9M1,6× tu dinero
€5,0M
Arrastre el precio. Vea cómo responde cada número, y cómo el retorno cruza su objetivo del 20%.
El vendedor pide €5,2M. Por encima de €5,7M la operación deja de alcanzar el 20%.
Dos cosas que pasan en cualquier obra. Actívelas.
Rentabilidad (IRR)26,8%Supera un objetivo de rentabilidad del 20%
Qué se ha movido, línea a líneaFrente al caso negociado
- Impuestos de transmisión (IMT + AJD)sin cambio
- Obras de rehabilitaciónsin cambio
- Capital que aportasin cambio
- Financiación bancariasin cambio
- Intereses bancariossin cambio
- Duraciónsin cambio
- Beneficio que se quedasin cambio
- Retorno (TIR)sin cambio
Cifras ilustrativas de una operación de ejemplo. En la plataforma, mueve el precio de adquisición y cada una de ellas se reescribe sola.
La prueba de resistencia
¿Cuánto puedes equivocarte y seguir a salvo?
Tome los dos riesgos que le preocupan, coste de construcción contra precio de venta, y lea el retorno si ambos se mueven en su contra a la vez. Verde supera su objetivo del 20%, dorado es la línea, rojo es una operación de la que se alejó antes de comprar.
Pasa el cursor sobre una celda para leer ese escenario.
Coste de construcción
+10%
+5%
0%
-5%
-10%
-10%
-5%
0%
+5%
+10%
Precio de venta
Retorno (TIR) cuando el coste de construcción y el precio de venta se mueven juntos; objetivo 20%. Ilustrativo, sobre el mismo edificio de la demostración en vivo.
Para el inversor
Ve el plan con el que el promotor trabaja de verdad. No una presentación hecha para usted.
Cada cifra que un inversor recibe en Averu es el modelo de trabajo del propio promotor, congelado en el momento en que lo compartió, calculado al céntimo y comprobado contra sí mismo. Ninguna hoja aparte se hizo para quedar bien.
01
Lo que recibe.
Primero un teaser: retornos, plazo, el importe a levantar, la mezcla de unidades, el contexto de mercado. Después, si quiere más, el plan completo: ingresos, costes, estructura de capital, el flujo de caja mensual, el calendario.
02
Lo que firma.
Un compromiso de confidencialidad y no elusión, online, con su nombre. Protege el trabajo del promotor sobre un edificio que aún no es suyo. Queda registrado, versionado y no cambia nunca después de firmar.
03
Lo que sigue siendo suyo.
Su enlace es solo suyo: su nombre, su firma, su respuesta, entre usted y el promotor. Una red privada de inversores elegidos hoy; un marketplace curado, donde inversores validados consultan operaciones validadas, está en la hoja de ruta.
Hacia dónde va
- HoyUna red privada: un promotor para los inversores que elige., then
- DespuésUn marketplace curado entre promotores, validado por ambas partes., then
- Más adelanteToda su cartera, con actualizaciones de obra y distribuciones en un solo lugar.
El interés es indicativo y no vinculante hasta que el inversor y el promotor firmen los términos juntos. Averu guarda el registro de cada paso.
Míralo en tu propia operación.
Trae una real. La construimos a partir del PDF del arquitecto delante de ti, hasta un número que podrías llevar a un inversor.
Reservar una demoVea lo que recibe un inversor.
Abra el ejemplo en vivo en su móvil: el teaser, el compromiso, el plan completo. Después pida uno a su nombre.
Abrir el ejemplo en vivoLo que recibe
Todo entre el PDF del arquitecto y el último piso vendido.
Construido con un promotor portugués, operación a operación, para cómo funciona el trabajo de verdad.
Leer
- El PDF del arquitecto, leído y citado
Cada unidad, planta, tipología y superficie, cada una con la página y la línea de donde salió. Marca lo que no tiene claro.
- Nuevas versiones, comparadas
Un plano revisado entra como nueva versión; acepta cada cambio o mantiene el suyo.
- Empiece a mano cuando no hay PDF
Escriba las unidades y todo lo demás funciona igual.
Precio
- Comparables de anuncios reales
Capture anuncios del portal con un clic, los cuartiles se construyen solos, medianas del INE como contexto.
- Sus hipótesis, una vez
Impuestos, honorarios, plazos y condiciones del banco como parámetros con nombre y fuente; fíjelos como política de la empresa y todas las operaciones los heredan.
- EURIBOR en vivo por plazo
3, 6 o 12 meses, actualizado a diario desde el BCE.
Analizar
- El flujo de caja se construye solo
Mensual, a partir de patrones de pago en lenguaje corriente; sustituya cualquier mes con un clic.
- P&L en tres columnas de IVA, ratios bancarios
Sin IVA, IVA, con IVA; LTV y LTC como los lee el banco.
- Resolver el precio, prueba de estrés, retraso
Lo máximo que puede pagar para su retorno objetivo, un mapa de calor de los dos riesgos que le preocupan, un retraso de obra en un clic.
- Escenarios guardados
Congele un supuesto, compare, vuelva a la operación real con un clic.
- Demolición, días de pago y de cobro
Un edificio existente que derribar, y dinero que llega después de la factura.
Captar
- Teaser y plan completo
Dos niveles por enlace de inversor; el plan completo se abre tras un compromiso de confidencialidad y no elusión firmado.
- Un enlace privado, un código QR, un sí
Un toque en el móvil para registrar interés; los compromisos verificados entran en su tabla de capital.
- Presentación al inversor, generada
Las páginas que un inversor espera, a partir de los mismos números.
Construir
- Facturas leídas y contabilizadas
Dos tipos de IVA, justificante adjunto, en el capítulo y mes correctos.
- Plan contra real
El plan congelado junto a lo contabilizado, cada mes.
- Disposiciones con la regla del propio banco
La fórmula de cada banco configurada una vez, el derecho calculado por certificación.
- Historial de cada cambio
Quién cambió qué, cuándo, en cada operación y proyecto.
Hecho para el terreno que pisa
Un análisis de riesgo que habla portugués, de forma nativa.
El área bruta tal como la enuncia el plano, la inspección obligatoria y cada impuesto que toca una promoción, calculados según las reglas que de verdad aplican, no añadidos después.
Los inversores fuera de Portugal compran exposición al euro en un mercado que no pueden analizar desde donde están. Averu hace ese análisis a la portuguesa: IMT e impuesto de actos jurídicos, el tipo de IVA de la rehabilitación, las reglas de disposición del banco, los tramos del impuesto de sociedades. El promotor trabaja en ella cada día; el inversor lee el resultado.
- Área bruta
- Fiscalização
- IMT
- IMI
- VAT / ARU
- CIT & derrama
La prueba
Cuando le enseñas un número a un inversor, es correcto.
Cada número es exacto al céntimo y todos concuerdan entre sí, así que no hay ningún error silencioso de hoja de cálculo esperando a aparecer delante de un inversor.
✓ exacto al céntimoingresos, IVA, flujo de caja y rentabilidad concuerdan todos
Para quién es
Construido en torno a quien hace el trabajo.
Para el analista
Te mantiene dentro de la plataforma, no en Excel.
Obtienes un borrador, no una tabla terminada. Cada paso mecánico resuelto, cada fuente citada, cada juicio en blanco. Sigues leyendo el plano para comprobar y decidir. Nunca reteclea tu conclusión por ti, y nunca declara que tu archivo está mal.
Para el propietario
El método deja de vivir en la cabeza de una sola persona.
Vive en la plataforma, así un segundo analista es productivo en semanas, y el trabajo no se detiene cuando tu mejor persona no está. La misma disciplina, en cada operación, y una forma depurada de captar el capital que la respalda.
Para el inversor
Los mismos números que el promotor apuesta con su propio dinero.
No está leyendo una presentación. Está leyendo el análisis, con los cálculos detrás de cada línea, en un mercado que la plataforma habla de forma nativa. Cuando dice 26%, es el modelo, no el marketing.
Preguntas
Lo que vale la pena preguntar.
- ¿Qué hace por mi analista?
- Le devuelve las horas. Pasar el plano a una tabla de unidades, colocar las sesenta fórmulas del flujo de caja, rehacer las mismas tablas por quinta vez: hecho y citado antes de que mire. El día se va a las decisiones que cierran una operación: el precio, el riesgo, el inversor. Un analista analiza más edificios y compra los cinco correctos.
- ¿Quién ve mis números?
- Usted decide, línea a línea. Sus cálculos siguen siendo suyos. Cuando levanta capital, elige el nivel: un teaser con los retornos y el importe, o el plan completo tras un compromiso de confidencialidad firmado. Cada envío es un inversor con nombre, un enlace privado, registrado.
- ¿Cómo empiezo?
- Suelte el PDF del arquitecto. Lee cada unidad en segundo plano y marca lo que no tiene claro. Fija sus hipótesis una vez y pasan a todas las operaciones siguientes. El primer análisis está listo la misma tarde.
- ¿Dónde funciona?
- En Portugal, de forma nativa: superficie bruta del plano, la inspección obligatoria, IMT, IMI, IVA / ARU e impuesto de sociedades calculados con las reglas que aplican. España es la siguiente, y el paquete de jurisdicción está hecho para viajar; díganos dónde construye y lo añadimos.
- ¿Cuánto cuesta?
- Una fracción de una operación equivocada. El precio sigue a su empresa y a cómo trabaja; se lo explicamos en la llamada, sin compromiso.
- ¿Cómo recibo operaciones?
- Los promotores le invitan: un enlace privado por operación, a su nombre, con el teaser y, tras su firma, el plan completo. Esa es la red privada que existe hoy. Un marketplace curado, donde inversores validados consultan operaciones validadas de varios promotores, está en la hoja de ruta; pida entrar en la lista.
- ¿Por qué debería fiarme de los números?
- Porque son el modelo de trabajo del propio promotor, no un documento preparado para inversores. La plataforma calcula cada cifra a partir de los datos de entrada, comprueba ingresos, IVA, flujo de caja y retornos entre sí, y muestra los cálculos. Los retornos son proyecciones, y así se indican.
- ¿Qué firmo, y dónde?
- Un compromiso de confidencialidad y no elusión, online, antes de que se abra el plan completo. Una firma electrónica simple: su nombre escrito, una casilla de confirmación, la hora y el texto exacto que aceptó, guardados por el promotor.
Reservar una demo
Míralo en una operación real.
Construiremos una operación desde cero delante de ti. Suelta un PDF, captura los comparables y observa cómo los números encajan en su sitio, hasta la respuesta que un inversor puede firmar. Unos veinte minutos.
Propón tres horarios que te vengan bien. Confirmamos uno por correo, sin cuenta de calendario, sin idas y venidas.
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