4 h → 20 min
Uma análise, do início ao veredicto
Largue o PDF, confirme o preço contra os comparáveis, leia o scorecard. As horas nunca foram o juízo; eram a cópia.
Análise de risco para promotores imobiliários, e para os investidores por trás deles
A análise de risco de um negócio imobiliário, de ponta a ponta. Do PDF do arquiteto à resposta do investidor.
A Averu executa cada passo mecânico e deixa cada juízo para si. Duas fases de máquina, uma decisão humana entre elas.
Sou promotor
Ler o edifício, pô-lo a preço de mercado, obter o veredicto, angariar o capital. Cada número calculado, citado e certo.
Sou investidorNegócios escolhidos a dedo por promotores que o querem a bordo. Primeiro um teaser de uma página, depois o plano de negócio completo atrás da sua assinatura online, e a sua resposta num toque.
O problema
Um analista estuda perto de duzentos edifícios num ano para comprar cinco.
Cada um são quatro ou cinco horas em Excel, depois uma apresentação. O juízo que decide o negócio é real, mas fica soterrado sob horas a copiar um PDF para células, a colocar à mão sessenta e tal fórmulas de fluxo de caixa e a reconstruir as mesmas tabelas pela quinta vez.
Vive num só ficheiro.
O método inteiro está num livro de cálculo que só o seu autor compreende por completo. Quando ele falta, o trabalho espera numa caixa de entrada.
Falha em silêncio.
Uma referência de célula errada e o fluxo de caixa fica trocado, sem nada no ecrã a avisar.
Não há árbitro.
Nada confere o ficheiro contra o que o banco pagou de facto. Uma discrepância devia ser um sinal, não uma surpresa.
O que muda na sua empresa
Mais edifícios analisados, os certos comprados, o dinheiro angariado mais depressa.
O método continua seu. O que desaparece é a semana mecânica entre um PDF na caixa de entrada e um número que assinaria: o copiar, o colocar fórmulas, as tabelas refeitas, a apresentação. Eis o que isso vale, nos números que o analista de um promotor nos deu.
×3
Edifícios que consegue olhar
O mesmo analista, a mesma semana, o triplo dos negócios analisados. Deixa de dizer não a uma vista de olhos por falta de tempo.
5 em 200
Os cinco certos
Com um preço resolvido para o seu objetivo e um teste de stress em cada negócio, os cinco que compra são os que passam a fasquia, e os que deixa cair, deixa cair cedo.
1 link
Da apresentação ao interesse assinado
Publique uma vez. Cada investidor recebe um link privado, um teaser, o plano completo atrás da sua assinatura e um botão para dizer sim. A sua barra de financiamento enche enquanto está no negócio seguinte.
1 sítio
Negócio, angariação e obra
O plano que ganhou o negócio é o plano com que o projeto é gerido: faturas, desembolsos, plano contra real. Um conjunto de números da primeira vista à última fração vendida.
Ilustrativo, a partir da descrição do trabalho feita por um promotor piloto: perto de duzentos edifícios por ano para comprar cinco, quatro a cinco horas cada numa folha de cálculo, depois uma apresentação.
O método
Duas fases de máquina, uma decisão humana entre elas.
A mesma análise de risco que já faz: ler, decidir, avaliar, angariar. Com cada passo mecânico feito por si e cada juízo ainda seu.
01
Lê o edifício.
Largue o PDF do arquiteto. Lê cada fração em segundo plano, cita de onde veio cada número e assinala tudo aquilo de que não tem a certeza. Assinala, nunca adivinha. A hora que costumava gastar a redigitar já está feita antes de olhar.
02
Toma a única decisão.
O preço. Capture anúncios comparáveis reais diretamente do portal, os números, nunca as fotografias, e os quartis constroem-se sozinhos, para que o seu preço por metro quadrado assente em evidência. Cada pressuposto escondido torna-se um controlo etiquetado, carimbado com a sua fonte.
03
Avalia o negócio.
O fluxo de caixa mensal constrói-se sozinho a partir de padrões em linguagem simples, em vez de sessenta e três fórmulas colocadas à mão. O painel resolve para o preço, mostra o quanto pode estar errado e ainda assim ficar bem, e apresenta o retorno antes e depois do banco lado a lado.
04
Angaria com base nele.
Publique a vista que escolher: um teaser com os retornos e o montante, ou o plano completo atrás de um compromisso assinado. Cada investidor recebe um link privado, uma barra de financiamento mostra o interesse indicativo e os compromissos verificados, e quando ganha, o plano congela num projeto gerido.
05
Constrói.
Ganhe, e o plano congela no projeto. As faturas são lidas e lançadas no capítulo e mês certos, o fluxo de caixa mostra plano contra real, o desembolso do banco é calculado pela regra do próprio banco, e os investidores acompanham a obra com os mesmos números que assinaram.
O número em que o negócio se decide
Tudo se resume a uma linha.
Não o lucro anunciado do projeto, mas o que quem assina o cheque investe, recupera e fica. Explicitado, e auditável até à última linha da P&L.
Investe€4,5Mcapital próprio
Recupera€7,4Mdepois de o banco ser reembolsado
Fica€2,9M1,6× o seu dinheiro
€5,0M
Arraste o preço. Veja cada número responder, e veja o retorno cruzar o seu objetivo de 20%.
O vendedor pede €5,2M. Acima de €5,7M o negócio deixa de atingir 20%.
Duas coisas que acontecem em qualquer obra. Ligue-as.
Retorno (IRR)26,8%Supera um retorno-alvo de 20%
O que mudou, linha a linhaFace ao caso negociado
- Impostos de transmissão (IMT + selo)sem alteração
- Obras de renovaçãosem alteração
- Capital que investesem alteração
- Financiamento bancáriosem alteração
- Juros bancáriossem alteração
- Duraçãosem alteração
- Lucro que ficasem alteração
- Retorno (TIR)sem alteração
Valores ilustrativos de um negócio de exemplo. Na plataforma, mova o preço de aquisição e cada um destes reescreve-se a si próprio.
O teste de esforço
Até que ponto pode estar errado e ainda assim ficar bem?
Pegue nos dois riscos que o preocupam, custo de construção contra preço de venda, e leia o retorno se ambos se moverem contra si ao mesmo tempo. Verde ultrapassa o seu objetivo de 20%, dourado é a linha, vermelho é um negócio de que se afastou antes de comprar.
Passe o cursor sobre uma célula para ler esse cenário.
Custo de construção
+10%
+5%
0%
-5%
-10%
-10%
-5%
0%
+5%
+10%
Preço de venda
Retorno (TIR) quando o custo de construção e o preço de venda se movem juntos; objetivo 20%. Ilustrativo, no mesmo edifício da demonstração ao vivo.
Para o investidor
Vê o plano com que o promotor realmente trabalha. Não uma apresentação feita para si.
Cada valor que um investidor recebe na Averu é o modelo de trabalho do próprio promotor, congelado no momento em que o partilhou, calculado ao cêntimo e verificado contra si mesmo. Nenhuma folha separada foi feita para ficar bonita.
01
O que recebe.
Primeiro um teaser: retornos, prazo, o montante a angariar, o mix de frações, o contexto de mercado. Depois, se quiser mais, o plano completo: receita, custos, estrutura de capital, o fluxo de caixa mensal, o calendário.
02
O que assina.
Um compromisso de confidencialidade e não-contorno, online, com o seu nome. Protege o trabalho do promotor sobre um edifício que ainda não é seu. Fica registado, versionado e nunca muda depois de assinar.
03
O que fica seu.
O seu link é só seu: o seu nome, a sua assinatura, a sua resposta, entre si e o promotor. Uma rede privada de investidores escolhidos hoje; um marketplace curado, onde investidores validados consultam negócios validados, está no roteiro.
Para onde vai
- HojeUma rede privada: um promotor para os investidores que escolhe., then
- A seguirUm marketplace curado entre promotores, validado dos dois lados., then
- DepoisToda a sua carteira, com atualizações de obra e distribuições num só sítio.
O interesse é indicativo e não vinculativo até que o investidor e o promotor assinem os termos em conjunto. A Averu guarda o registo de cada passo.
Veja-o no seu próprio negócio.
Traga um negócio real. Construímo-lo a partir do PDF do arquiteto à sua frente, até um número que poderia levar a um investidor.
Marcar demonstraçãoVeja o que um investidor recebe.
Abra o exemplo ao vivo no seu telemóvel: o teaser, o compromisso, o plano completo. Depois peça um em seu nome.
Abrir o exemplo ao vivoO que recebe
Tudo entre o PDF do arquiteto e a última fração vendida.
Construído com um promotor português, negócio a negócio, para a forma como o trabalho realmente corre.
Ler
- O PDF do arquiteto, lido e citado
Cada fração, piso, tipologia e área, cada uma com a página e a linha de onde veio. Sinaliza o que não tem a certeza.
- Novas versões, comparadas
Um desenho revisto entra como nova versão; aceita cada alteração ou mantém a sua.
- Comece à mão quando não há PDF
Escreva as frações e tudo o resto funciona igual.
Preço
- Comparáveis de anúncios reais
Capture anúncios do portal com um clique, os quartis constroem-se sozinhos, medianas do INE como contexto.
- Os seus pressupostos, uma vez
Impostos, honorários, prazos e condições do banco como parâmetros com nome e fonte; defina-os como política da empresa e todos os negócios herdam.
- EURIBOR ao vivo por prazo
3, 6 ou 12 meses, atualizada diariamente do BCE.
Analisar
- O fluxo de caixa constrói-se sozinho
Mensal, a partir de padrões de pagamento em linguagem corrente; substitua qualquer mês com um clique.
- P&L em três colunas de IVA, rácios bancários
Sem IVA, IVA, com IVA; LTV e LTC como o banco os lê.
- Resolver o preço, teste de stress, atraso
O máximo que pode pagar para o seu retorno-alvo, um mapa de calor dos dois riscos que o preocupam, um atraso de obra num clique.
- Cenários guardados
Congele um e-se, compare, volte ao negócio real com um clique.
- Demolição, prazos de pagamento e recebimento
Um edifício existente para deitar abaixo, e dinheiro que chega depois da fatura.
Angariar
- Teaser e plano completo
Dois níveis por link de investidor; o plano completo abre atrás de um compromisso de confidencialidade e não-contorno assinado.
- Um link privado, um código QR, um sim
Um toque no telemóvel para registar interesse; os compromissos verificados entram na sua tabela de capital.
- Apresentação ao investidor, gerada
As páginas que um investidor espera, a partir dos mesmos números.
Construir
- Faturas lidas e lançadas
Duas taxas de IVA, comprovativo anexado, no capítulo e mês certos.
- Plano contra real
O plano congelado ao lado do que foi lançado, todos os meses.
- Desembolsos pela regra do próprio banco
A fórmula de cada banco configurada uma vez, o direito calculado por auto.
- Histórico de cada alteração
Quem mudou o quê, quando, em cada negócio e projeto.
Feito para o terreno onde assenta
Análise de risco que fala Portugal, nativamente.
A área bruta tal como o desenho a declara, a fiscalização obrigatória e cada imposto que toca uma promoção, calculados pelas regras que de facto se aplicam, não acrescentados depois.
Investidores fora de Portugal compram exposição ao euro num mercado que não conseguem analisar de onde estão. A Averu faz essa análise à portuguesa: IMT e imposto do selo, a taxa de IVA da reabilitação, as regras de desembolso do banco, os escalões de IRC. O promotor trabalha nela todos os dias; o investidor lê o resultado.
- Área bruta
- Fiscalização
- IMT
- IMI
- VAT / ARU
- CIT & derrama
A prova
Quando mostra um número a um investidor, está certo.
Cada número é exato ao cêntimo e todos concordam entre si, por isso não há um erro silencioso de folha de cálculo à espera de surgir à frente de um investidor.
✓ correto ao cêntimoreceita, IVA, fluxo de caixa e retornos concordam todos
Para quem é
Construído em torno de quem faz o trabalho.
Para o analista
Mantém-no dentro da plataforma, não no Excel.
Recebe um rascunho, não uma tabela acabada. Cada passo mecânico feito, cada fonte citada, cada juízo deixado em branco. Continua a ler o desenho para conferir e decidir. Nunca redigita a sua conclusão por si, e nunca diz que o seu ficheiro está errado.
Para o proprietário
O método deixa de viver na cabeça de uma só pessoa.
Vive na plataforma, por isso um segundo analista é produtivo em semanas, e o trabalho não para quando o seu melhor elemento está ausente. A mesma disciplina, em cada negócio, e uma forma selecionada de angariar o dinheiro por trás dele.
Para o investidor
Os mesmos números que o promotor aposta com o seu próprio dinheiro.
Não está a ler uma apresentação. Está a ler a análise, com os cálculos por trás de cada linha, num mercado que a plataforma fala nativamente. Quando diz 26%, é o modelo, não o marketing.
Perguntas
As coisas que vale a pena perguntar.
- O que faz pelo meu analista?
- Devolve-lhe as horas. Passar o desenho para uma tabela de frações, colocar as sessenta fórmulas do fluxo de caixa, refazer as mesmas tabelas pela quinta vez: feito e citado antes de ele olhar. O dia vai para as chamadas que decidem um negócio, o preço, o risco, o investidor. Um analista analisa mais edifícios e compra os cinco certos.
- Quem vê os meus números?
- Decide linha a linha. Os seus cálculos ficam seus. Quando angaria, escolhe o nível: um teaser com os retornos e o montante, ou o plano completo atrás de um compromisso de confidencialidade assinado. Cada partilha é um investidor com nome, um link privado, registado.
- Como começo?
- Largue o PDF do arquiteto. Lê cada fração em segundo plano e sinaliza o que não tem a certeza. Define os seus pressupostos uma vez e passam para todos os negócios seguintes. A primeira análise fica pronta na mesma tarde.
- Onde funciona?
- Em Portugal, nativamente: área bruta do desenho, a fiscalização obrigatória, IMT, IMI, IVA / ARU e IRC calculados pelas regras que se aplicam. Espanha é a seguir, e o pacote de jurisdição foi feito para viajar; diga-nos onde constrói e adicionamos.
- Quanto custa?
- Uma fração de um negócio errado. O preço segue a sua empresa e a forma como trabalha; explicamos na chamada, sem compromisso.
- Como recebo negócios?
- Os promotores convidam-no: um link privado por negócio, em seu nome, com o teaser e, atrás da sua assinatura, o plano completo. É a rede privada que existe hoje. Um marketplace curado, onde investidores validados consultam negócios validados de vários promotores, está no roteiro; peça para entrar na lista.
- Porque devo confiar nos números?
- Porque são o modelo de trabalho do próprio promotor, não um documento preparado para investidores. A plataforma calcula cada valor a partir dos dados de entrada, verifica receita, IVA, fluxo de caixa e retornos uns contra os outros, e mostra os cálculos. Os retornos são projeções, e assim identificados.
- O que assino, e onde?
- Um compromisso de confidencialidade e não-contorno, online, antes de o plano completo abrir. Uma assinatura eletrónica simples: o seu nome escrito, uma caixa de confirmação, a hora e o texto exato que aceitou, guardados pelo promotor.
Marcar demonstração
Veja-o num negócio real.
Construímos um negócio do zero à sua frente. Largue um PDF, capture os comparáveis e veja os números encaixarem-se, até à resposta que um investidor pode assinar. Cerca de vinte minutos.
Proponha três horários que lhe convenham. Confirmamos um por email, sem conta de calendário, sem troca de mensagens.
Prefere apenas enviar um email? Fale connosco aqui.